Le portage salarial immobilier existe dans l’offre de plusieurs sociétés, mais sa validité est contestée pour la négociation de biens, car la loi Hoguet prévoit deux statuts seulement : salarié du titulaire de la carte professionnelle ou agent commercial. Le portage est plus solide pour les missions de conseil, d’audit, de formation ou d’expertise ponctuelle. Comptez environ la moitié du chiffre d’affaires en net avant impôt, avec des frais de gestion de 5 à 10 %.
Le portage salarial immobilier consiste à exercer un métier de l’immobilier ou du conseil immobilier sous contrat de travail avec une société de portage, qui facture le client et verse un salaire. Le mécanisme est celui du portage classique, appliqué à un secteur où une loi spéciale encadre qui a le droit de négocier.
Cette loi change la réponse selon le métier. Un consultant en investissement ou en audit immobilier se porte sans difficulté particulière ; un négociateur qui signe des mandats de vente se heurte à une zone grise. Voici ce qui est possible, ce qui reste discuté et ce qu’il en coûte.
Le portage salarial est-il possible en immobilier ?
Le portage est une relation à trois : le salarié porté signe un contrat de travail avec l’entreprise de portage et réalise une prestation pour une entreprise cliente. Il faut une qualification de niveau 5 (bac+2) ou au moins trois ans d’expérience dans le même secteur, et la capacité de rechercher ses clients et de négocier le prix de la prestation.
Côté client, le recours est limité à deux situations : des tâches occasionnelles qui ne relèvent pas de son activité normale et permanente, ou une prestation ponctuelle exigeant une expertise qu’il n’a pas. La durée d’une prestation ne dépasse pas trois ans, et l’entreprise de portage doit exercer cette activité à titre exclusif. Le mécanisme complet du portage détaille ces règles.
Appliquées à l’immobilier, ces conditions pèsent lourd. La négociation est l’activité permanente d’une agence, ce qui rend difficile le premier cas, et l’expertise d’un négociateur est précisément celle que l’agence possède déjà. C’est le nœud du débat.
Ce que dit la loi Hoguet
La loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre les professions immobilières. Son article 4 prévoit que le négociateur est soit salarié du titulaire de la carte professionnelle, soit agent commercial mandaté par ce titulaire. Aucun troisième statut n’y figure.
Le négociateur justifie de sa qualité par une attestation d’habilitation délivrée par le titulaire de la carte, au nom et pour le compte duquel il travaille, et visée par la CCI (article 9 du décret du 20 juillet 1972). Or un salarié porté est lié à sa société de portage, pas à l’agence, et l’entreprise de portage doit exercer cette activité à titre exclusif.
Les positions des institutions vont dans le même sens. Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) a adopté le 30 juin 2015 une résolution jugeant le portage salarial inadapté à la loi Hoguet. Dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 17 novembre 2022, le ministère du Travail estime que la loi de 1970 « ne semble pas compatible » avec le recours à des salariés portés pour la négociation immobilière, sous réserve de l’appréciation des tribunaux. Il s’agit d’un avis, pas d’une interdiction écrite dans la loi.
Certaines sociétés de portage immobilier défendent l’inverse : aucun texte n’interdit expressément le portage dans ce secteur, et le salarié porté s’appuierait sur l’habilitation de la société. Entre les deux thèses, la situation reste discutée et le risque pèse sur le porté comme sur l’agence cliente. Cet article donne des repères, pas un conseil juridique : pour votre cas, interrogez la CCI ou un avocat.
Trois cartes, trois activités
Quel que soit le statut, l’activité immobilière réglementée suppose une carte professionnelle, ou une habilitation rattachée à la carte d’un titulaire. La carte dépend de l’activité exercée.
La carte T couvre la transaction sur immeubles et fonds de commerce, y compris la location de longue durée ou saisonnière. La carte G concerne l’administration de biens et la gestion locative, la carte S le syndic de copropriété. Un consultant qui ne négocie pas, ne gère pas de biens et ne fait pas de syndic n’entre pas dans ce champ, ce qui explique que son portage soit moins discuté.
Quels métiers de l’immobilier se portent ?
Les sociétés de portage citent des métiers de la promotion, de la transaction et de la gestion : agent immobilier, mandataire, négociateur, chargé d’opération foncière, diagnostiqueur, conseiller en investissement. La liste d’une société ne vaut pas validation juridique, surtout pour les métiers qui signent des mandats.
Les missions de conseil se portent plus sereinement : audit immobilier, conseil juridique ou en investissement, immobilier d’entreprise, formation d’équipes commerciales. Elles ressemblent au portage d’un consultant décrit dans le portage en finance ou dans le portage en marketing. Le secteur voisin du bâtiment a ses propres limites, traitées dans le portage dans le bâtiment.
- Mission de conseil, d’audit ou de formation : cadre classique du portage, à documenter dans le contrat de prestation.
- Négociation et mandats de vente : zone contestée, à vérifier avec la CCI et un juriste avant de signer.
- Apport d’affaires sans négociation : autre logique, décrite dans la fiche sur l’apporteur d’affaires.
Pour l’agence ou le réseau qui sert de client, le portage évite une embauche et une masse salariale supplémentaire, mais il l’expose si la mission ne respecte pas les conditions légales. Elle doit pouvoir justifier une expertise ponctuelle qu’elle ne possède pas, ou une tâche hors de son activité permanente, et une prestation de trois ans maximum.
Pour le professionnel qui hésite à quitter un poste salarié, le cumul est une autre piste : cumuler un CDI et une activité freelance permet de tester des missions de conseil sans rompre son contrat, sous réserve des clauses et des heures.
Combien reste-t-il d’une commission ?
Le calcul suit celui du portage ordinaire : chiffre d’affaires hors taxe facturé, moins les frais de gestion de la société, moins les cotisations sociales patronales et salariales, puis l’impôt à la source. Les frais de gestion se situent généralement entre 5 et 10 % du chiffre d’affaires, et les cotisations représentent près de la moitié.
Dans les exemples chiffrés par les sociétés de portage, 10 000 € HT de commissions donnent environ 5 000 € nets sans frais professionnels. Quand 3 000 € de frais sont remboursés, le total perçu monte vers 63 % du chiffre d’affaires, car ces remboursements ne supportent pas de cotisations.
| Commissions facturées par mois (HT) | Frais de gestion à 8 % | Net avant impôt (environ) |
|---|---|---|
| 4 000 € | 320 € | 2 000 € |
| 8 000 € | 640 € | 4 000 € |
| 12 000 € | 960 € | 6 000 € |
Dans l’immobilier, les commissions tombent à la signature d’un acte, donc de façon irrégulière. Le compte d’activité de la société de portage lisse ces rentrées en salaire, ce qui aide à un prêt bancaire ou à une location grâce aux bulletins de paie. Pour comparer les taux de frais, le point sur les frais de gestion en portage chiffre ce qu’il reste du TJM, et la fin de mission en portage explique ce que vous touchez à la sortie.
Agent commercial ou portage ?
L’agent commercial indépendant est le statut prévu par la loi Hoguet pour le négociateur non salarié. Il travaille par mandat du titulaire de la carte, facture lui-même ses commissions et relève de la Sécurité sociale des indépendants, sans droit à l’assurance chômage.
| Critère | Agent commercial indépendant | Portage salarial |
|---|---|---|
| Contrat | Mandat avec le titulaire de la carte | Contrat de travail avec la société de portage |
| Protection sociale | Sécurité sociale des indépendants | Régime général des salariés |
| Chômage | Pas d’assurance chômage | Droits ouverts par les cotisations |
| Facturation | Par l’agent lui-même | Par la société de portage |
| Frais de gestion | Aucun, mais gestion à sa charge | 5 à 10 % du chiffre d’affaires en général |
| Position face à la loi Hoguet | Statut prévu par le texte | Contestée pour la négociation |
Le portage séduit par sa protection, mais l’agent commercial reste la seule voie sûre pour négocier des mandats. Le choix de fond entre statuts se retrouve dans la comparaison portage, micro, EURL ou SASU, et la sortie de portage dans les droits au chômage après une mission.
Choisir sa société de portage : les questions à poser
Une société de portage sérieuse répond par écrit aux questions juridiques, pas seulement aux questions de taux. Avant de signer la convention, demandez ceci :
- Pour quel métier précis la société vous porte-t-elle, et sur quelle base juridique en immobilier ?
- Qui détient la carte professionnelle ou l’habilitation dont dépend votre activité, et auprès de quelle CCI ?
- Quels frais de gestion, quelles assurances et quelles taxes figurent dans la convention ?
- Quelle garantie financière protège votre salaire en cas de défaillance de la société ?
- Quel est le contrat de prestation avec l’agence ou le réseau, et qui signe les mandats ?
La démarche d’entrée suit celle décrite dans le passage en portage, du dossier au contrat. Pour fixer le prix d’une mission de conseil, la méthode de calcul du TJM sert de base.
Les risques d’un montage contesté
Le risque principal tient à la requalification : si le lien de subordination réel se trouve avec l’agence et non avec la société de portage, un juge peut considérer le porté comme salarié de l’agence.
Sur le plan pénal, le Code du travail punit d’une amende de 3 750 € l’entreprise cliente qui recourt à un salarié porté hors des cas autorisés, et la société de portage qui méconnaît certaines de ses obligations (articles L1255-14 et L1255-16). Côté loi Hoguet, négocier pour le compte d’un titulaire de carte sans habilitation est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende au maximum (article 14). S’y ajoutent le risque de perdre le droit aux commissions en l’absence d’habilitation valable, et des redressements de cotisations en cas de requalification.
Le portage salarial est-il autorisé dans l’immobilier ?
Aucun texte ne l’interdit expressément, mais il est contesté pour la négociation de biens au regard de la loi Hoguet. Il est bien plus courant pour les missions de conseil, d’audit et de formation.
Un négociateur peut-il être salarié porté ?
C’est le cas discuté. La loi prévoit un négociateur salarié de l’agence ou agent commercial, et des institutions jugent le portage inadapté. Vérifiez l’habilitation et le montage avec la CCI avant de vous engager.
Quels frais de gestion en portage immobilier ?
Entre 5 et 10 % du chiffre d’affaires hors taxe en général, parfois davantage selon les services inclus. Ils s’ajoutent aux cotisations sociales, qui absorbent près de la moitié du chiffre d’affaires.
Quelle différence entre agent commercial et salarié porté ?
L’agent commercial est indépendant, mandaté par le titulaire de la carte, sans assurance chômage. Le salarié porté a un contrat de travail avec une société de portage et la protection du régime général.
Faut-il une carte professionnelle en portage ?
Pour les activités de transaction, de gestion ou de syndic, oui, sous forme de carte ou d’habilitation rattachée à un titulaire. Un consultant qui ne réalise aucune de ces activités n’en a pas besoin.
Combien de temps peut durer une prestation en portage ?
Trois ans au maximum, soit 36 mois, pour une prestation auprès d’une même entreprise cliente.
Avant tout contrat, écrivez à la société de portage pour obtenir sa base juridique pour votre métier, puis comparez-la avec le statut d’agent commercial en simulant votre net sur trois mois de commissions réalistes. Si vous faites du conseil plutôt que de la négociation, gardez le portage ; si vous signez des mandats, sécurisez d’abord votre habilitation.
Code du travail numérique, Portage salarial (fiche Service-public.gouv.fr), mise à jour du 28 mai 2026, relevée le 4 novembre 2026. Les ordres de grandeur de net sont indicatifs.
